Projekti “Vlora Marina” është një sipërmarrje e përbashkët e biznesmenëve Geront Çela dhe Samir Mane përmes kompanisë së tyre “Marina Residences Vlorë”, e cila zotërohet në 90% të aksioneve nga Çela dhe 10% nga grupi “Balfin” i Manes.

“Marina Residences Vlorë” synon që të ndërtojë rreth 663 apartamente dhe dy hotele mbi një truallin shtetëror prej 57 mijë metrash katrorë dhe planifikon të arkëtojë dhjetramilionë euro nga shitja e apartamenteve në dhjetë vitet e ardhshme.

Ekspertët e ekonomisë e kritikojnë këtë model sipërmarrjeje, pasi nuk shohin përfitime për buxhetin e shtetit.

“Shqipëria 1 euro u ndërtua që njerëzit të ndërmerrnin sipërmarrje, të ndërtonin industri biznesi dhe të zhvillonin aktivitet ekonomik dhe jo të ndërtonin pallate, siç është rasti në fjalë,” tha Azmi Stringa, ekspert i financave dhe pedagog në Universitetin e New Yorkut në Tiranë.

“Në këtë pikë, shteti duhet të bënte analizën e tij, si ndikimin ekonomik dhe social, ashtu edhe në përfitimet që do të kishte buxheti i shtetit,” shtoi ai.

Sipas kontratës së qirasë me Ministrinë e Financave, kompania “Marina Residences Vlorë” e ka marrë truallin në gëzim të përkohshëm për një periudhë 20-vjeçare për të ndërtuar kompleksin rezidencial dhe hotelet me 4 dhe 5 yje. Prej fillimit të sezonit turistik, ajo ka nisur të shesë apartamente në ajër me çmim mesatar prej 3050 Euro/m2, në rrethana të paqarta pronësie.

Ministria e Financave dhe Ekonomisë nuk iu përgjigj pyetjes direkte nëse kishte autorizuar shitjen e apartamenteve që pritet të ndërtohen mbi truallin shtetëror, por sqaroi se shteti shqiptar vazhdonte të ishte pronar i truallit.

“Ky organ [Këshilli i Ministrave] nuk ka miratuar tjetërsim të drejte pronësie, nuk ka transferim pronësie, nuk ka privatizim, por ka dhënie në përdorim me afat të përcaktuar,” tha Ministria.

Kompania “Marina Residences Vlorë” i tha BIRN se është autorizuar të ndërtojë dhe të komercializojë njësitë e shitshme nëpërmjet VKM 599/2021 dhe kontratës së qirasë me Ministrinë e Financave, si dhe planit të saj të biznesit të miratuar nga Këshilli i Ministrave.

Kompania deklaroi gjithashtu se kishte në plan që ta blinte truallin pas kryerjes së investimit.

“Si fillim do të realizohet investimi në zbatim të VKM 599/2021 dhe Kontratës së Qirasë, me tej do të kërkohet blerja e truallit sipas Vendimit të Këshillit të Ministrave nr. 54, datë 05.02.2014, i ndryshuar dhe, nëse ky kusht përmbushet, do të kryhet shitja pasi të jetë kryer certifikimi dhe regjistrimi në ASHK i objekteve civile,” tha “Marina Rezidences Vlorë” në një përgjigje me shkrim për BIRN.

Ndryshimi i aksionerëve

Turizmi është një ndër sektorët strategjikë të ekonomisë shqiptare dhe qeveria ka marrë përsipër përmes ligjit për “Investimet Strategjike” që ta mbështesë zhvillimin e tij me troje, pyje dhe pasuri të tjera të paluajtshme të shtetit shqiptar. Vetëm në katër vitet e fundit, qeveria u ka transferuar investitorëve privatë qindra hektarë tokë për të ndërtuar struktura turistike në bregdet.

Tre përfituesit më të mëdhenj të pronave publike janë projektet e marinave turistike në Durrës, Vlorë dhe portin e Limionit në Sarandë, të cilat kanë marrë së bashku rreth 1.1 milion metra katrorë truall shtetëror përmes kontratave të qirasë 1 Euro ose ligjit të posaçëm në rastin e Durrësit. Projekti “Vlora Marina” lindi në dhjetor 2020, vetëm dy muaj pasi qeveria shqiptare projektoi transferimin e portit të Vlorës në zonën e Triportit.

Në fillim të vitit 2021, konsorcumi i operatorëve i përbërë nga “Marina di Valona” dhe “Brunes” me aksioner Geront Çelën, kompania angleze “Marina Projects Ltd” dhe ajo e ndërtimit “Ndregjoni” sh.p.k i paraqitën qeverisë shqiptare një projekt të integruar për marrjen me koncesion të portit si dhe ndërtimin e një resorti rezidencial ngjitur me marinën turistike. Projekti rezidencial shtrihet mbi truallin ekzistues të portit të Vlorës me një sipërfaqe të përgjithshme prej 57 502,5 metra katrorë. Konsorciumi mori një përgjigje të shpejtë nga autoritetet.

Më 29 mars 2021, konsorciumi u shpall fitues i koncesionit të portit të Vlorës nga Ministria e Infrastrukturës dhe në të njëjtën ditë fitoi edhe statusin e investitorit strategjik nga Komiteti i Investimeve Strategjike, i drejtuar nga kryeministri Edi Rama. Si masë mbështetëse, konsorciumi fitoi 57 mijë metra katrorë tokë që zotërohej deri në atë kohë nga porti i Vlorës. Më 10 gusht 2021, konsorciumi themelon dy kompani për operimin e të drejtave të fituara; shoqërinë koncesionare Marina Vlorë sh.p.k për koncesionin e portit dhe “Marina Residences Vlorë” për ndërtimin e kompleksit rezidencial.

Në tetor 2021, Këshilli i Ministrave autorizoi përmes VKM 599 Ministrinë e Financave që të lidhte kontratën e qirasë me tarifë 1 euro me katër kompanitë pjesmarrëse në konsorcium. Kontrata e qirasë u firmos më 23 nëntor 2021 nga ministrja e Financave, Delina Ibrahimaj me kompaninë “Marina Residences Vlorë”. Gjashtë ditë pas firmosjes së kontratës së qirasë, kompania angleze “Marina Projects Ltd” largohet nga projekti dhe i shet aksionet e veta [10%] në të dy kompanitë e krijuara për 2 mijë euro secilën.

Në janar 2022 largohet edhe kompania tjetër fituese “Ndregjoni” përmes shitjes së aksioneve për 100 lekë në secilën prej kompanive. Në qershor 2022, projekti i kompleksit rezidencial gjen një ortak të ri, grupin “Balfin” të biznesmenit Samir Mane. Grupi Balfin përshkruhet si “shoqëri me historik në fushën e investimeve strategjike” në dokumentin e mbledhjes së ortakëve, i cili kishte shprehur interes të angazhohej në projektet e reja të shoqërisë “Marina Residences Vlorë”.

“Balfin” pagoi rreth 3 milionë lekë për zmadhimin e kapitalit të shoqërisë në këmbim të një kuote të barabartë me 10% të aksioneve. Ndryshimi i aksionerëve pas përfundimit të procedurave tenderuese dhe shitja e aksioneve me vlera minimale është një praktikë e përhapur në Shqipëri, e cila ngre pikëpyetje mbi procedurat e ndjekura. Kompanitë “Marina Projects Ltd” dhe “Ndregjoni” nuk iu përgjigjën pyetjeve të BIRN mbi arsyet e largimit nga projekti deri në publikimin e shkrimit.

Çmime trefish më të larta

Sipas kontratës së qirasë me Ministrinë e Financave, kompania “Marina Residences Vlorë” do të marrë në gëzim të përkohshëm sipërfaqen prej 57,502 m2 në Gjirin e Vlorës në këmbim të një investimi prej 9.8 miliardë lekësh [93 milionë euro] mbi këtë truall dhe punësimin e të paktën 100 punonjësve.

Projekti “Marina Vlora” ka si synim shtrirjen në 3 faza, ku fillimisht punimet do të nisin për marinën e jahteve, më pas me kompleksin rezidencial dhe në fund me ndërtimin e hoteleve me 4 dhe 5 yje me një numër total prej 168 dhomash. [Kliko për të lexuar planin e biznesit] Projekti parashikon 165 mijë m2 katrorë sipërfaqe ndërtimore, e ndarë në 82.5 mijë m2 për apartamente dhe 82.5 mijë m2 në struktura hotelerie. Megjithatë, ortakët e kompanisë marrin përsipër vetëm një pjesë të investimit, ndërsa pjesa tjetër do të mbulohet nga blerësit e apartamenteve dhe kredia bankare.

Plani i biznesit parashikon që ortakët e kompanisë do të kontribuojnë nga 6% të investimit për njësitë e shitshme, në 38% të investimit për ndërtimin e resortit. Arkëtimet nga shitjet pritet të mbulojnë 68% të investimit për apartamentet dhe 23% për resortin, ndërsa pjesa tjetër do të mbulohet nga kredia bankare. Në planin e biznesit të miratuar nga autoritetet, kompania parashikon se kostoja e ndërtimit për metër katror është 496 Euro për apartament, e ndarë në 408 Euro ndërtim plus TVSH dhe 88 Euro për blerjen e tokës.

Apartamentet llogariten të shiten me 750 euro/m2, por ndryshe nga plani i biznesit, kompania “Marina Residences Vlorë” po shet sot me çmime që variojnë nga 2500 Euro në 3500 Euro për m2, duke siguruar një normë fitimi gati 3 herë më të lartë se ajo që thuhet më dokumentin e miratuar. Me çmimet e tregut, kompania planifikon të arkëtojë rreth 180 milionë euro vetëm nga shitja e njësive rezidenciale, ndonëse në planin e biznesit ky zë ishte 58.6 milionë euro.

Stringa thotë se ndonëse fitimet e privatit parashikohen të jenë shumë herë më të larta se sa janë planifikuar, shteti sërish nuk fiton. “Shteti mund të merrte nga fitimi i rritur, por jo në këtë rast, sepse nuk e ka parashikuar në kontratë,” tha Stringa. “Me këto fitime që siguron privati do të ketë mundësi të privatizojë [tokën] me çmime reference dhe pa konkurrim, gjithashtu do të ketë mundësinë që ta bëjë këtë pa futur asnjë para të vetën, por nga paratë që do të mbledhë nga shitja e apartamenteve,” shtoi ai.

Kompania “Marina Residences Vlorë” i tha BIRN se plani i biznesit ishte një projeksion ekonomik për të garantuar “një vlerë investimi minimal” mbi truallin e vënë në dispozicion nga shteti, ndërkohë që shitjet e apartamenteve i nënshtroheshin ligjësisë ekonomike të kërkesës dhe ofertës si dhe rritjes së kostove të ndërtimit.

Kompania shtoi gjithashtu se nuk kishte detyrim për t’i ndarë këto fitime me shtetin. “Kontrata e Qirasë nuk vendos një marrëdhënie bashkë-investimi shtet – privat, ku palët marrin përsipër të ndajnë rrisqet e një investimi të përbashkët dhe rrjedhimisht fitimit apo humbjes,” tha Marina Residences Vlorë. “Sipas Kontratës së Qirasë, as Marina Residences Vlorë dhe as Ministria nuk kanë angazhime përsa i përket ndryshimit të çmimeve apo vlerës së tokës,” shtoi ajo.

‘Një lojë bingo’

Legjislacioni shqiptar parashikon procedura konkurruese ankandi për shitjen e pasurive shtetërore, por ka edhe përjashtime. Në ligjin nr.54/2014 për dhënien e pasurisë shtetërore me qira, enfiteozë apo kontrata të tjera parashikohet gjithashtu se kur vlera e investimeve është mbi 150% të vlerës së truallit, atëherë ministria kryen privatizimin e drejtpërdrejtë të pasurisë shtetërore.

Duke iu referuar këtij vendimi, kompania “Marina Residences Vlorë” i tha BIRN se kishte për synim që të kërkonte blerjen e truallit pasi të realizonte investimin. Në planin e biznesit, ajo ka parashikuar t’i paguajë shtetit rreth 4.8 milionë euro për truallin në zonën e lakmuar të Gjirit të Vlorës – ose gati 88 Euro për metër katror.

Sipas juristit Redi Ramaj, ky është një shteg ligjor që mund të ndiqet në të ardhmen, por për momentin, ai vlerëson se blerësit mund të përballen me rrisqe.

“Kjo është një lojë bingo,” tha Ramaj duke iu referuar blerjes së apartamenteve në ajër.

“Jo vetëm në bazë të ligjit shqiptar, por në parimet juridike universale, kur ka marrëveshje qiraje ndalohet tjetërsimi i pronës. Është e pamundur që personi që e ka një send me qira ta tjetërsojë, pra të sillet si pronar, duke e shitur apo bërë veprime të tjera,” shtoi ai.

“Marina Residences Vlorë” i tha BIRN se klientët e saj ishin të mbrojtur nga kontrata e sipërmarrjes dhe dispozitat e Kodit Civil dhe se rritjet e mundshme të kostove në të ardhmen nuk do të ndikonin angazhimet kontraktuale në fuqi.

“Për shembull: nëse kryerja e punimeve nga Marina Residences Vlorë rezulton në shkelje të kushteve të kontratës dhe standardeve sipas nenit 861 të Kodit Civil, Klienti ka të drejtë të zgjidhë kontratën e sipërmarrjes dhe të kërkojë shpërblimin e dëmit të pësuar dhe fitimin e munguar sipas dispozitës 640 të Kodit Civil,” tha kompania.

Për ekspertin e ekonomisë, Azmi Stringa, dhënia e truallit me qira në këtë rast është një farsë. “Qeveria shqiptare kur jep një kontratë të përkohshme qiraje 20-vjeçare çfarë ka pasur në mendje, kur vetë plani i biznesit që shoqëon kontratën është shumë i qartë që do të bëhen pallate dhe do të shiten?,” pyet ai. “Kjo skemë ka shmangur elementin e transparencës dhe garës, sepse shteti duhej të zhvillonte procedura të qarta ankandi, që të merrte maksimumin nga prona,” përfundoi ai. /BIRN/