Treguesi më i përdorur si benchmark (normë reference) është yieldi-i i Bonove të Thesarit 12-mujore, të cilit i shtohet një marzh fiks interesi. Norma totale e interesit të kredisë rishikohet me një frekuencë të përcaktuar në kontratë, minimalisht një herë në vit, për të reflektuar ecurinë e yield-eve të bonove.

Në mesin e nëntorit 2021, yield-i i Bonove 12-mujore në tregun primar ishte në nivelin 1.71%. Duke i shtuar edhe një marzh fiks interesi prej 2.5%, norma totale e interesit për një kredi hipotekore me interes të ndryshueshëm një vit më parë rezultonte afërsisht 4.21%. Aktualisht, yield-i i bonove 12-mujore ka arritur në 5.83%. Duke shtuar edhe marzhin fiks të interesit, interesi total i kredisë arrin në afërsisht 8.33%.

Një familje që ka blerë një pronë me vlerë të përafërt 13 milionë lekë (llogaritur për një pronë me sipërfaqe 100 m² dhe çmim mesatar 1100 euro m²) dhe e ka financuar 70% të blerjes me hua bankare mund të llogaritet se ka marrë një kredi prej afërsisht 9.1 milionë lekësh.

Për një afat shlyerjeje prej 25 vjetësh, një vit më parë, me normë interesi 4.21%, kjo familje paguante një këst kredie prej afërsisht 49,100 mijë lekësh në muaj.

Nëse kësaj familjeje do t’i rishikohej interesi sot, me yield-et aktuale të Bonove, do të paguante një interes vjetor total prej 8.33%, që do të përkthehej në një këst mujor prej rreth 72,200 lekësh. Në raport me një vit më parë, kësti i kredisë rezulton i rritur me 23,100 lekë, ose mbi 47%.

Sipas vlerësimeve më të fundit të INSTAT (të vitit 2020) një familje shqiptare ka mesatarisht një buxhet mujor shpenzimesh prej 84500 lekësh. Shpenzimi i shtuar për interesa në një vlerë prej 23100 lekësh përbën më shumë se 27% të buxhetit mesatar mujor të një familjeje shqiptare.

Në këto kushte, familja ose do të konsumojë më pak, ose do të kursejë më pak, për të përballuar shpenzimet shtesë.

Në fund të muajit shtator, portofoli i kredive afatmesme dhe afatgjata në lekë arriti në 272 miliardë lekë. Në përgjithësi, këto kredi ofrohen me norma të ndryshueshme interesi, duke përjashtuar një pjesë të segmentit të kredive konsumatore për individët.

Një rritje vjetore me 4.21 pikë përqindje e normave të interesit mbi këtë shumë portofoli, përkthehet në rreth 11.5 miliardë lekë më shumë shpenzime për interesa në vit. Këto para do të zbriten nga kursimet apo buxheti i konsumit të familjeve, duke ndikuar negativisht kërkesën e brendshme.

Rritja e normave të interesit në tregun financiar po fillon të reflektohet edhe në çmimin e kredive të reja në lekë. Të dhënat e Bankës së Shqipërisë tregojnë se në muajin shtator, norma mesatare e interesit për kreditë e reja në Lek arriti në 7.07%, niveli më i lartë që prej shkurtit të vitit 2018.

Aktualisht, norma mesatare e interesit të kredive të reja në Lek është rritur me 1.18 pikë përqindje krahasuar me një vit më parë dhe me 1.6 pikë përqindje krahasuar me muajin mars të këtij viti, kur Banka e Shqipërisë nisi normalizimin monetar.

Rritja ka nisur të marrë tipare të qëndrueshme, sidomos pas muajit korrik dhe interesi mesatar i kredive të reja është në rritje tashmë për të tretin muaj radhazi.

Një tendencë e ngjashme po vërehet edhe për kreditë në Euro. Një vit më parë, treguesi i referencës, Euribori 12-mujor, ishte në nivele negative dhe llogaritej zero në përcaktimin e interesit të kredive të ndërtuara mbi të.

Duke shtuar një marzh prej 4% (për Euron marzhet fikse janë më të larta, sepse Euribori ka qenë në nivele shumë të ulëta), një vit më parë, interesi total për një kredi me interes të ndryshueshëm në Euro ishte afërsisht 4%. Aktualisht, Euribori ka arritur nivelin 2.85%, që do ta çonte interesin total të kredisë në 6.85%.

Për një kredi me vlerë 77 mijë euro dhe me maturitet 25-vjeçar, një vit më parë, kësti mund të llogaritej në 406 euro, ndërsa me normën e sotme të Euriborit, kësti i kredisë do të arrinte në 537 euro.

Krahasuar me një vit më parë, vlera e këstit do të rezultonte e rritur me 131 euro, ose afërsisht 32%. Për Euron, rritja e normave të referencës është më e vogël krahasuar me Lekun, por sidoqoftë rritja e shpenzimeve për interesa është e dukshme.

Të dhënat e Bankës së Shqipërisë tregojnë se në fund të muajit shtator, portofoli i kredive afatmesme dhe afatgjata në valutë (pjesa dërrmuese në Euro) ishte rreth 255 miliardë lekë. Një rritje vjetore e normës së interesit e barabartë me rritjen e euriborit 12-mujor, 2.85%, e shton vlerën e interesave vjetore mbi këtë shumë me 7.3 miliardë lekë.

Në total, ndikimi i përafërt i rritjes së deritanishme të treguesve të referencës mbi shpenzimet për interesa të huamarrësve mund të vlerësohet në rreth 160 milionë euro në vit.

A do të “ftohet” tregu i pronave?

Në një ekonomi normale, rritja e normave të interesit ka efekt të drejtpërdrejtë në tregun e pasurive të paluajtshme. Duke qenë se kreditë bëhen më të shtrenjta dhe më pak të përballueshme, kërkesa për prona ulet dhe çmimet e tyre gjithashtu.

Në Shqipëri, shpesh tendencat e tregut të pronave nuk janë të lehta për t’u shpjeguar me faktorët themelorë ekonomikë. Një nga arsyet kryesore besohet se është roli i lartë që kanë të ardhurat nga burimet informale dhe kriminale, të cilat kanalizohen në tregun e pasurive të paluajtshme.

Megjithatë, rritja e normave të interesit vështirë se do të kalojë pa pasoja edhe në tregun e pasurive të paluajtshme në Shqipëri.

Në vitet e fundit, kredia për blerjen e pasurive të paluajtshme është rritur me ritme të shpejta dhe ka qenë një nga shtyllat kryesore të mbështetjes për tregun e pasurive të paluajtshme. Vitin e kaluar, kredia e re për blerjen e pasurive të paluajtshme nga individët arriti vlerën e 39.8 miliardë lekëve, ose rreth 330 milionë eurove, niveli më i lartë i regjistruar ndonjëherë.

Ky rekord duket se do të thyhet sërish këtë vit. Deri në fund të 9-mujorit, kredia e re për shtëpi arriti në 35.4 miliardë lekë, në rritje me 23% krahasuar me të njëjtën periudhë të një viti më parë. Vlera totale e portofolit, në fund të muajit shtator, arriti në 163 miliardë lekë, ose afërsisht 1.4 miliardë euro, me rritje vjetore prej 16%.

Këto shifra dëshmojnë se kredia bankare ka patjetër rol të konsiderueshëm në financimin e blerjeve të pasurive të paluajtshme. Rritja e normave të interesit pritet ta ngadalësojë kreditimin vitin e ardhshëm, duke prekur një segment të rëndësishëm të kërkesës.

Edhe për këtë arsye, agjentët e tregut të pasurive të paluajtshme besojnë se rritja e çmimeve në vitet në vazhdim do të jetë shumë më e ngadaltë krahasuar me vitet e fundit.

Sipas Indeksit Fischer të Çmimeve të Banesave, i llogaritur nga Banka e Shqipërisë, çmimi mesatar i banesave të shitura gjatë 6-mujorit I 2022 është rritur me 39% në krahasim me një vit më parë.

Kjo është rritja më e fortë e indeksit që prej vitit 2013, kur Banka e Shqipërisë nisi llogaritjen e tij. Në raport me periudhën bazë, indeksi i çmimeve të banesave është rritur me afërsisht 110%.

Vitin e kaluar, sektori i ndërtimit dhe ai i pasurive të paluajtshme ishin ndër kontribuuesit kryesorë në rritjen ekonomike. Sektori i ndërtimit u rrit mesatarisht me 19.7%, ndërsa ai i pasurive të paluajtshme, me 9.3%.

/Monitor